Ča je Monte Carlo kontra Zadru gradu

Pođimo od izjave iz  2014. godine dane povodom otvaranja natječaja za izradu prostornog plana uređenja predjela Ravnica kako će Zadar postati Monte Carlo – „grad u kojem je užitak živjeti i u koji će se svi željeti nastaniti“.   

Nekima je ova vizija bila prihvatljiva, drugi su mislili suprotno. Čuvši da se  Monte Carlo spominje kao uzor Zadru jedan kapetan na jahtama koji tamo često boravi uzdahnuo je:  „Oprosti im Bože jer ne znaju što govore“. Na pitanje: „Zašto?“, objasnio je društvu u kafiću da je to grad za bogate, a ne za običan narod. Na to se netko nadovezao: „Pomozi nam Bože ako znaju što govore“.

Kneževima Monaco i njegov glavni grad istog imena (u kojem je Monte Carlo jedan kvart) zbijena je na uskom prostoru od oko svega 2 četvorna kilometra, na kojem živi nešto preko 30.000 ljudi. S obzirom na to da je potražnja za stanovima velika, a prostor jako skučen gustoća gradnje je visoka. Grade se neboderi, zgrada na zgradu, nasipa se more kako bi se stvorio prostor za novo gradilište. Monaco je grad za bogate. Kako je objasnio naš kapetan, mjesto gdje se ne plaćaju porezi, legaliziraju prihodi, „pere“ novac, skriva imovina, ulaže u nekretnine. Gdje se bogataši razmeću besramnim luksuzom i ekstravagancijom, gdje cvijeta elitna prostitucija i gdje si prosječan građanin ne mogu priuštiti stanovanje. Iako je poznat po svom glamuru i bogatstvu, Monaco je, u određenom smislu, i simbol velike socijalne i ekonomske nejednakosti. Kao grad za odabrane.

Čak 48.000 ljudi iz Francuske i Italije putuje svaki dan na posao u Monaco. Možda je Monaco grad u koji svi žele živjeti, ali si to ne mogu priuštiti jer im je preskup. Onima kojima skupoća ne smeta mogu u njemu uživati – ako im odgovara njegov glamur.

U Monacu su troškovi života visoki. Četveročlana obitelj treba oko 6.500 € mjesečno za pokriće tekućih životnih troškova, kojima treba dodati cijenu stanovanja. Cijene stanova lete u nebo. Za svotu od oko milijun (američkih) dolara (917.000 US$) može se kupiti garsonijera od svega 17 četvornih metara. Dakle, četvorni metar košta i do 54.000 US$. Mnogi stanovi služe za ishođenje prebivališta radi poreznog statusa ili su čisto ulaganje, pa vlasnici u mnoge od njih rijetko navraćaju. S druge strane, državljani Monaca, njih oko 10.000, imaju razne olakšice, poticaje i povlastice (prednost u zapošljavanju, subvencionirano stanovanje i sl.) kako bi im se omogućilo živjeti u svom gradu.  

U Zadru cijene stanova, za financijske mogućnosti domaćih ljudi, također lete u nebo. U prosjeku su oko 3.000 € po metru četvornom, što znači da za stan od 80 kvadrata treba platiti oko 240.000 €, što nije lako ako je prosječna plaća 1.123 €. Za atraktivnije lokacije traži se preko 8.000 € po metru četvornom, s tim da se može naći i obavijest kako se radi o nedovršenom (roh-bau) stanu. U Zadru ima 12.000 stanova u kojima nitko ne živi, pa se i ovdje očito radi o ulaganjima, tj. pretvaranju novca u beton i cigle.

Cijena najma stana – ovisno o njegovoj lokaciji i veličini – u prosjeku iznosi oko 1.000 € mjesečno. Zbog tih visokih cijena mladi Zadrani i Zadranke teško mogu  priuštiti stambeno osamostaljenje od roditelja radi zasnivanja svoje obitelji u svom domu. Tako se uklapaju u hrvatsku statistiku po kojoj prosječna dob odlaska mladih iz roditeljskog doma iznosi 33,4 godine i najviša je u Europskoj uniji.  Ako si – uz mnoga odricanja – mladi uspiju  priuštit unajmiti stan, nikad ne znaju hoće li im najam biti otkazan dolaskom turističke sezone. Sve to ima odraz na demografsku obnovu. Zadar je sveučilišni grad  gdje je studentima smještaj sve nedostupniji. Društveno poticana stanogradnja (POS) i izgradnja studentskih domova u maloj mjeri ublažavaju problem.  

Statistika je pokazala da Zadarska županija prednjači po izgradnji. U njoj je 2021. bilo  čak  816 novoizgrađenih odnosno nadograđenih zgrada, od čega 143 u Zadru. Tome bi trebalo nadodati pretvaranje niz stanova u turističke smještajne jedinice, tzv. apartmane.

Jedan je gradski dužnosnik ovu veliku izgradnju u Zadru prokomentirao riječima: „Što ćemo kada svi žele imati stan u Zadru? Ne može ih se toliko proizvesti, kolika je potražnja”.

Odgovor na pitanje „što ćemo?“ je jednostavan. Prvo, ne moramo udovoljavati svim zahtjevima potražnje. Ne moramo svakom poduzetniku ili nekomercijalnom kupcu iz Slovačke, Njemačke ili drugih dijelova domovine omogućiti da kupi ili izgradi stan ili kuću, kako bi novac pretvorio u nekretninsku imovinu, uložio u turizam ili imao smještaj za odmor kroz nekoliko ljetnih tjedana. Ne radi se o proizvodnji solarnih ploča, tenisica ili usisavača gdje povećanje proizvodnje zbog zadovoljavanja povećane potrošnje donosi neupitnu korist. Ovdje neumjereno povećanje izgradnje može napraviti štetu  gradu i njegovim stanovnicima, a donosi zaradu ljudima koji često žive daleko od Zadra.

Zelenilo

Vratimo se na Monaco. Unatoč gustoći gradnje, oko 20% njegove površine je pod zelenilom. Kroz povijest je hortikultura imala značajnu ulogu u ozelenjivanju kneževine, pa tako danas tamo raste  92 vrste stabala iz svih krajeva svijeta, a parkovi su ukras i simbol uređenog grada.[ii]  

Zadarski perivoji imaju svoje korijene u dalekoj povijesti (vidi bilješku na kraju teksta[iii]), no novije vrijeme nije im bilo sklono.  

Nakon Drugog svjetskog rata nisu građeni novi gradski perivoji (osim Jarula), ali je grad imao dosta zelenila u privatnim vrtovima koji su služili poljoprivredi (npr. Reljini vrtovi) ili kao ukras kuća (primjer  vile kraj bivše zgrade tvornice Maraska, danas zgrada Zavoda za povijesne znanosti). Tvornice poput TIZ-a, gradska bolnica, naselja poput Arbanasa, mnogobrojne vojarne i ulice imale su zelene površine. Bolnica je imala čak povrtnjak i voćnjak na prostoru današnjeg parkirališta. Borove šume na Boriku i Punti Bajlo ostale su sačuvane.

Međutim, tijekom vremena zelenilo je nestajalo. Gradila su se nova naselja poput Bilog Briga, Novog Bokanjca itd. bez zelenih površina. Gradnja je postajala sve gušća. Nove kuće su nicale u vrtovima i dvorištima postojećih. Kada su propala poduzeća locirana u gradu uklonjene su ne samo tvorničke hale, već i stabla koja su ih okruživala. Tako je u prostoru nekadašnjeg TIZ-a  i oko njega izgrađen niz zgrada bez zelenila. Preostala je neuređena livada planirana za izgradnju velikog nebodera u obliku jedra.

Građevinski bum gradi zgradu do zgrade kao u ulici Nikole Tesle, preko puta bivšeg Bagata ili novog naselja preko puta marine na Boriku. Izgrađen je i veliki broj „urbanih vila“ bez obaveznog 20% zelenih površina. Priča se da su se u zelene površine građevinskih parcela uračunavali susjedni vrtovi. Po medijima ljudi upozoravaju na kršenje propisa o zelenim površinama. Uz to, nepotrebno trošimo prostor na veliki broj benzinskih crpki (Zadar ih ima 40-ak u malom radijusu od centra) i trgovačkih centara koji niču jedan pored drugoga. (Na bivšem igralištu NK Omladinac pored autobusnog kolodvora niknuo je trgovački centar s natpisom Konzum, iako su, kažu, prodavači terena protivnici konzumerizma). Poslovna područja niču kao gljive poslije kiše u Bokanjcu, Crnom, Gaženici, Bibinjama…

Za kvalitetu života u Zadru zelenilo će biti ključno. Procijenjeno je da će Zadar biti ugrožen visokim temperaturama zbog klimatskih promjena, čemu posebno doprinosi UHI  (Urban Heat Island – Učinak otoka urbane vrućine). Radi se o porastu temperatura kojem doprinosi urbana jezgra koncentracijom materijala (korištenih u izgradnji zgrada, cesta, automobila) koji upijaju i zrače toplinu poput asfalta, betona, stakla, metala, plastike itd. Od pet analiziranih hrvatskih gradova najbrži i najviši rast broja dana s temperaturom iznad 20⁰ C doživjet će – kažu – pored Rijeke, Zadar.  Zelene površine smanjuju UHI učinak.

S druge strane padavina će vjerojatno biti rjeđe, ali će biti sve više poplavnih pljuskova s kojima Zadar  već ima problema. Pročelnik za graditeljstvo je objasnio:

„Građevinske dozvole su sigurno izdane u skladu sa zakonom, no činjenica je da nakon izdavanja uporabne dozvole pojedini investitori rade promjene u prostoru. Kada bi svi poštivali urbanistički plan i držali se postojeće odredbe s 20 posto zelenila, ne bismo imali problema sa zelenilom, a niti s bujičnim poplavama. Mnogo je onih koji nakon uporabne dozvole asfaltiraju, betoniraju, prošire put, naprave igralište, nadstrešnicu, a sve je to ilegalno. Svi traže sebi malo bolji život unutar građevinske čestice, za garažu, roštilj, ali kada svi to napravimo ogromnu količinu oborinskih voda svedemo na ulicu, a ona je projektirana za oborinsku vodu s ulice. Moramo se svi više držati pravila i regula i imat ćemo manje problema.“

U svakom slučaju, imamo malo zelenila, bilo zbog nepridržavanja propisa ili njihove neadekvatnosti.

Što se pridržavanja propisa tiče, za to postoje inspekcije koje bi trebale imati dovoljno motiviranih inspektora, pogotovo što Zadar i okolica već duže „uživaju“ graditeljski bum. Njega bi uz razvoj komunalne infrastrukture (zbog koje se kopa na sve strane) trebala pratiti i administrativna infrastruktura koja uključuje i odgovarajući kapacitet inspekcijskih službi.

Ako pozovete građevinsku inspekciju jer je prilikom radova na prenamjeni stana u turistički apartman probijen plafon stana na katu ispod, pri čemu je pala žbuka na stol od kojeg se časak prije digla stanarka, inspektori će vam objasniti da hitno izlaze po pozivu samo ako je ugrožen ljudski život, da se neki od kolega nalaze na bolovanju, a njih dvojica ne mogu „pokriti“ mnogobrojne prijave. Tko provjerava kakve su preinake učinjene u apartmanima nakon što je za njih ishođeno potrebno odobrenje? Dodaje li se još jedna kuhinja, što je kriterij za pretvaranje jednog u dva stana?  

Propisani odnos tlocrtnih površina svih građevina na građevnoj čestici prema ukupnoj površini građevne čestice (izražen u postocima) uobičajeno se kreće između 30% i 40%. Ostatak može biti zelena ili popločana površina ili parking. Prostorni plan Zadra propisuje da minimalni postotak zelenila na čestici mora biti 20%. Pri tome je od velike važnosti propisana minimalna površina građevinske parcele (veća parcela, veća površina za zelenilo) kao i stalan učinkovit nadzor. 

Program Zadarske županije za ublažavanje klimatskih promjena, prilagodbu klimatskim promjenama i zaštitu ozonskog sloja je utvrdio neke klimatološke parametre, ali je daleko od toga da je ozbiljnije utjecao na izradu i provedbu urbanističkih planova.    

Arhitektura u Zadru još je daleko od korištenja zelenila u oblikovanju fasada zgrada, što postaje svjetski trend. Izuzeci su poneke stare zgrade koje bi mogle biti inspiracija domaćim arhitektima.